Меню
ГоловнаТруби

Стадії будівництва будинку: коли краще купувати квартиру? Технологія будівництва багатоповерхових будинків

отримано
гонорар 50%

Здрастуйте, Євгене. Побудувати багатоквартирний житловий будинок, не важливо, з якою метою на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва, не можна.

Можна побудувати тільки індивідуальний житловий будинок, а в ньому можуть бути і ізольовані житлові приміщення, які можна здавати в оренду.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку передбачає зміну призначення земельної ділянки під будівництво багатоквартирного будинку. Що, найімовірніше, неможливо.

Вітаю.

Якщо адміністрація встановить те що, що будинок є багатоквартирний, наприклад за скаргою сусідів, вона цілком може звернутися до суду з позовом про знесення будинку, т.к. це буде самовільна споруда.

Ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 26.03.2012 у справі N А32-19509/2011
Відмовляючи у задоволенні заяви, суд відхилив вимоги позивача про визнання права власності на зведений позивачем багатоквартирний житловий будинок. Як зазначив суд, відповідно до норм ст. 51 Містобудівного кодексу РФ, ст. 3 ФЗ «Про архітектурну діяльність у РФ» будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва, і навіть їх капітальний ремонт здійснюються виходячи з дозволу будівництво, яке видається органом місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки, де планується будівництво. При цьому, згідно з п. 26 Постанови Пленуму ЗС РФ та Пленуму ВАС РФ від 29.04.2010 N 10/22 відсутність дозволу на будівництво сама по собі не може бути підставою для відмови у позові про визнання права власності на самовільне будівництво, необхідно встановити, вживало чи особа, яка створила самовільне будівництво, належні заходи для її легалізації, зокрема, для отримання дозволу на будівництво та/або акта введення об'єкта в експлуатацію. Як встановлено судом, позивача має дозвіл на будівництво триповерхового індивідуального житлового будинку. Проте фактично позивач збудував п'ятиповерховий багатоквартирний житловий будинок, що не відповідає дозвільній документації. Доказів зміни виду дозволеного використання земельної ділянки, дотримання встановленого порядку отримання дозволу на будівництво п'ятиповерхового багатоквартирного житлового будинку, наявності проектної документації на зведений об'єкт, а також звернення до уповноважених органів для узгодження будівництва спірного об'єкта у матеріалах справи відсутні. Таким чином, підстав для задоволення позовних вимог позивача відсутні.
КОСТРОМСЬКИЙ ОБЛАСНИЙ СУД
АПЕЛЯЦІЙНЕ ВИЗНАЧЕННЯ
від 5 грудня 2014 р. у справі N 33-1885
Розпорядженням Департаменту майнових та земельних відносин Костромської області від ДД.ММ.РРРР N вищевказана земельна ділянка загальною площею 748 кв. м, розташований за адресою:<адрес>, наданий Х.А.І. безкоштовно у власність як власнику об'єкта нерухомого майна з дозволеним використанням «для експлуатації індивідуального житлового будинку». Право власності на земельну ділянку пройшло державну реєстрацію, що підтверджується свідоцтвом від ДД.ММ.РРРР.
Пред'являючи позовні вимоги щодо знесення об'єкта за адресою:<адрес>, позивач вказував на те, що об'єкт має ознаки самовільної будови, оскільки є багатоквартирним житловим будинком, зведений без дозволу на будівництво, з порушенням цільового призначення земельної ділянки, при його зведенні порушено технічні норми та правила, у зв'язку з чим будова загрожує життю та здоров'ю громадян.
Позиція сторони відповідача полягала в тому, що будинок є індивідуальним, триповерховим, збудованим для проживання однієї сім'ї, у зв'язку з чим отримувати дозвіл на будівництво будинку, виготовляти та затверджувати проектну документацію не потрібно. Будівництво об'єкта не завершено, всі виявлені порушення є усувними та будуть усунені під час будівництва.
Оцінивши та дослідивши подані докази відповідно до ст. 67 Цивільного процесуального кодексу РФ, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що спірний об'єкт має ознаки багатоквартирного житлового будинку. Відповідачем зроблено нове будівництво, до його початку розробка проектної документації відповідно до ст. 48 ГрК РФ, яка підлягає експертизі, не здійснювалася, був отримано дозвіл на будівництво, у процесі видачі якого визначаються види дозволеного будівництва та її граничні параметри, відповідність містобудівним регламентам відповідно до ст. 51 ГрК РФ. З урахуванням встановлених обставин суд першої інстанції зробив висновок про те, що спірний об'єкт має всі ознаки самовільної споруди: багатоквартирний будинок зведено на земельній ділянці, не відведеній для цих цілей у встановленому законом порядку, без отримання необхідних дозволів, із суттєвим порушенням містобудівних та будівельних норм та правил, у т.ч. частково розташований поза межами земельної ділянки, порушує права та законні інтереси третіх осіб, створює загрозу життю, здоров'ю громадян.<адрес>, Підлягає зносу.
Таким чином, спірний об'єкт є самовільною спорудою, яка зведена з порушенням будівельних норм і правил на не відведеній для цілей будівництва багатоквартирного будинку земельній ділянці, частково - на земельній ділянці, що не належить відповідачам, і створює загрозу життю та здоров'ю людей.
Наслідки самовільного будівництва встановлені ст. 222 ЦК України. Особа, яка здійснила самовільну споруду, не набуває її право власності. Воно немає права розпоряджатися будівництвом - продавати, дарувати, здавати у найм, здійснювати інші угоди. Самовільна споруда підлягає зносу особою, що її здійснила, або за його рахунок, крім випадків, передбачених пунктом 3 цієї статті. Право власності на самовільне будівництво може бути визнано судом, а в передбачених законом випадках в іншому встановленому законом порядку, за особою, у власності, довічному спадковому володінні, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснено будівництво. У цьому випадку особа, за якою визнано право власності на будівництво, відшкодовує особі, яка її здійснила, витрати на будівництво у розмірі, визначеному судом. Право власності на самовільну споруду не може бути визнано за зазначеною особою, якщо збереження споруди порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю та здоров'ю громадян.
Відповідно до правової позиції Конституційного Суду РФ, викладеної в Ухвалі від 3 липня 2007 р. N 595-О-П, самовільне будівництво є правопорушенням, яке полягає в порушенні норм земельного законодавства, що регулюють надання земельної ділянки під будівництво, містобудівних норм, що регулюють проектування та будівництво. За буквальним змістом п. 1 ст. 222 ГК РФ санкція, що міститься в ній, може бути застосована, якщо доведена вина громадянина у здійсненні самовільної споруди. Здійснення самовільної споруди є винною дією, доказом вчинення якого служить встановлення хоча б однієї з трьох умов, перелічених у пункті 1 статті 222 ЦК України.
З урахуванням, а також положень абз. 2 п. 2 ст. 222 ЦК України, п. 3 ст. 76 Земельного кодексу РФ, обов'язок щодо знесення самовільно зведеної будівлі має бути покладена на особу, яка здійснила самовільне будівництво, тобто на власника Х.А.І.
Відповідно до роз'яснень, що містяться в п. 23 постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 10 та Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ N 22 від 29 квітня 2010 року «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав», рішення суду про задоволення позову про знесення самовільної будівлі є підставою для внесення запису до ЄДРП про припинення права власності відповідача на самовільне будівництво.
З урахуванням викладеного, це рішення є підставою для припинення в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним запису про право власності Х.А.І. та В. на об'єкт індивідуального житлового будівництва - житловий будинок 3-поверховий загальною площею<данные изъяты>кв. м інвентарний номер N літер Б за адресою:<адрес>.

Щоб побудувати багатоквартирний будинок Вам необхідно змінити вид дозволеного використання земельної ділянки, якщо ділянка відноситься до земель поселень.

ГРОДАБУДІВНИЙ КОДЕКС РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Стаття 37. Види дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва
1. Дозволене використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва може бути наступних видів:
1) основні види дозволеного використання;
2) умовно дозволені види використання;
3) допоміжні види дозволеного використання, допустимі лише як додаткові по відношенню до основних видів дозволеного використання та умовно дозволені види використання та здійснювані спільно з ними.
2. Щодо кожної територіальної зони встановлюються види дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва.
3. Зміна одного виду дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва на інший вид такого використання здійснюється відповідно до містобудівного регламенту за умови дотримання вимог технічних регламентів.
4. Основні та допоміжні види дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва правовласниками земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва, за винятком органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та муніципальних установ, державних та муніципальних унітарних підприємств, обираються самостійно без додаткових дозволів та погодження .
5. Рішення про зміну одного виду дозволеного використання земельних ділянок та об'єктів капітального будівництва, розташованих на землях, на які дія містобудівних регламентів не поширюється або для яких містобудівні регламенти не встановлюються, на інший вид такого використання приймаються відповідно до федеральних законів.

Здрастуйте, Євгене.

У Вас однозначно виникнуть складнощі:

1. Вам можуть відмовити у реєстрації права власності на об'єкт нерухомості

2. Ваш багатоквартирний будинок може бути визнаний самовільною спорудою та знесений.

Підтвердженням сказаного чисельна судова практика, у тому числі у Москві та Московській області!

«Огляд практики вирішення судами спорів, що виникають у зв'язку з участю громадян у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості» (утв. Президією Верховного Суду РФ 04.12.2013)
М.А.М. на земельній ділянці, що належить йому на праві власності, площею 600 кв. м, призначеному для індивідуального житлового будівництва, на підставі дозволів на будівництво зведено житловий будинок загальною площею 1005,9 кв. м. Органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею, зареєстровано право власності М.А.М. на цей будинок. На підставі договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості власниками розташованого на вказаній земельній ділянці житлового будинку на праві спільної часткової власності є, крім М.А.М., також Б.К.В., Г.О.А., Г.В. А., О.М.Л., Р.Л.М. та інші (всього 14 осіб).
Рішенням Люберецького міського суду Московської областізадоволені позовні вимоги прокурора міста Люберці Московської області на користь Т.Ю.А., муніципального утворення «Міське поселення Малахівка Люберецького муніципального району Московської області» до М. про знесення самовільної постройки. Ухвалою судової колегії у справах Московського обласного суду зміни.
Ухвалою судової колегії з адміністративних справ Московського обласного суду, яка розглянула апеляційні скарги Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.М., судові постанови скасовано, позовні вимоги прокурора міста Люберці Московської області задоволені.
Як видно з матеріалів справи (акту перевірки, технічної документації та ін.), на зазначеній земельній ділянці зведено триповерховий житловий будинок (два наземні поверхи та мансардний поверх). На кожному з поверхів фактично розташовано по 8 чи 9 окремих квартир, усі вони пронумеровані, мають окремий вихід у коридор, окремий санвузол, окрему кухню, обладнану плитою. З житлового будинку є один вихід на першому поверсі на прилеглу до будинку земельну ділянку.
Зведений відповідачем житловий будинок, по суті, призначений та фактично використовується для проживання кількох сімей, які не перебувають із забудовником у родинних відносинах та проживають в окремих ізольованих приміщеннях.
З урахуванням змісту пунктів 5 та 6 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню або реконструкції (затверджено постановою Уряду Російської Федерації від 28 січня 2006 року N 47), у яких визначено ознаки житлового будинку квартири, багатоквартирного будинку, судова колегія визнала, що сукупністю поданих у матеріалах справи доказів достовірно підтверджується факт зведення М.А.М. багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці, призначеній для будівництва об'єкта індивідуального житлового будівництва, з порушенням вимог цивільного законодавства щодо цільового використання землі. Дозвіл на будівництво багатоквартирного житлового будинку відповідач не отримував, щодо введення в експлуатацію в установленому порядку не звертався.
Таким чином, виходячи з положень статей 222 (пункт 1) та 263 (пункт 1) ЦК РФ, а також статей 7 (пункт 2) та 40 (підпункт 2 пункту 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30 , 36, 44, 47, 48, 55 ГК РФ зведений М.А.Н. житловий будинок визнано судовою колегією з адміністративних справ Московського обласного суду самовільною спорудою.
Відповідно до пункту 2 статті 222 ЦК України, пунктів 23 і 24 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації та Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 29 квітня 2010 року N 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» на М.А.М. покладено обов'язок здійснити знесення зазначеної будови.
Так, наприклад, судова колегія у цивільних справах Московського обласного суду Апеляційною ухвалою від 02.04.2014 у справі N 33-3589/2014встановила:
адміністрація міського поселення Одинцовського муніципального району Московської області звернулася до суду з позовом до відповідачів про знесення самовільного будівництва - багатоквартирного житлового будинку. Позов мотивований тим, що спірний багатоквартирний будинок зведений без дозволу на будівництво, на земельній ділянці з цільовим призначенням для індивідуального житлового будівництва, у зоні малоповерхової забудови, без можливості підключення до центральних систем водопостачання та каналізації, з грубим порушенням містобудівного законодавства, а також норм та правил технології будівництва об'єктів (Містобудівного кодексу РФ, БНіП 2.08.01-89, СП 30-102-99, БНіП 2.07.01-89, БНіП 31-02-2001 та ін).
Представники відповідачів заперечували задоволення позову, вказавши, що не затверджено генеральний план міського поселення, а також план забудови, відповідачі є неналежними - так, відповідно до ст. 222 ГК РФ позови про знесення самовільної споруди пред'являються не до власника, а забудовника. Для деяких власників цей житловий будинок є єдиним місцем проживання в Російській Федерації, люди купували квартири для особистого проживання, дві родини реально проживають у будинку. Адміністрація перешкоджає зміні цільового призначення земельної ділянки. Будинок стоїть за 20 метрів від адміністрації, будувався на очах у адміністрації, і та з 2008 року не порушувала питання про неправомірність його зведення або його знесення, позивачем не доведено, що самовільна споруда несе загрозу життю та здоров'ю громадян, сама по собі відсутність дозволу на будівництво не є підставою для знесення існуючого об'єкта, права на який у встановленому законом порядку зареєстровано. Житлову будову зведено у зоні житлової забудови відповідно до Правил забудови міста Одинцове, затверджених Постановою N 931 від 03.10.2012.
Представник третьої особи – Управління архітектури та містобудування адміністрації Одинцовського муніципального району Московської області – позов адміністрації підтримав, повідомивши, що земельна ділянка призначена для індивідуального житлового будівництва.
Враховуючи вид дозволеного використання земельної ділянки, на ньому допустимо зводити одноквартирний житловий будинок з кількістю поверхів не більше трьох, призначений для проживання однієї сім'ї (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ ).
Представниками Управління архітектури та містобудування адміністрації Одинцовського муніципального району здійснено виїзди з оглядом, внаслідок яких встановлено, що на земельній ділянці зведено 4-поверховий багатоквартирний житловий будинок.
Правовласники земельної ділянки до Управління архітектури містобудування не зверталися, тобто. не вживали належних дій, спрямованих на легалізацію самовільної споруди та дотримання містобудівного законодавства.
Враховуючи, що спірний об'єкт фактично є багатоквартирним житловим будинком, відповідно до положення ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ будівництво подібних об'єктів в обов'язковому порядку має здійснюватися спеціалізованими організаціями, які мають свідоцтво СРО, на підставі проектної документації, що пройшла експертизу, під наглядом Держбуднагляду (уповноваженого органу).
Як випливає з відповіді Головдержбуднагляду Московської області від 18.02.2013 N Ж-59/31 та Приписи Головдержбуднагляду Московської області N 44і від 16.11.2011, забудовник з повідомленням про початок будівництва об'єкта в органи державного будівельного нагляду не звертався, на вказаній земельній ділянці не здійснювався. За результатами лінійних вимірів встановлено порушення протипожежних відстаней між спірною будовою та житловими будинками, розташованими на сусідніх ділянках. До центральних мереж водопостачання та каналізації об'єкти не підключені. Оскільки якість будівельно-монтажних робіт у будинку не відповідає вимогам нормативно-технічних документів, що пред'являються для житлових будівель, виникають сумніви щодо довговічності та ремонтопридатності будинку (порушення СП 54.13330.2011 (СНіП 31-01-2003) «Будівлі житлові багатоквартир».
Відповідачі вважають, що цим позовом порушуються їх конституційні права як власників земельної ділянки, а позивачем не доведено порушення її прав і свобод зведенням будівлі, пропущено строк позовної давності, встановлений ст. 199 ГК РФ, у зв'язку з чим просили у позові відмовити.
З матеріалів справи випливає, що відповідачі є пайовими власниками земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва.
За проектом будинок повинен опалюватись газовими котлами від існуючого газопроводу, водопостачання здійснюватиметься від існуючого колодязя, каналізація - індивідуальні локальні очисні споруди, у перспективі підключення до каналізаційних мереж, утилізація сміття - у металеві контейнери укладанням договору на вивіз сміття. Цей проект розроблено відповідно до санітарно-епідеміологічних норм. Відповідачами після придбання квартир у багатоквартирному житловому будинку вживалися заходи щодо легалізації житлового будинку та доведення його до стану, придатного для проживання, - забезпечення будинку інженерними комунікаціями.
Щодо заяви відповідачів про пропуск адміністрацією строку позовної давності необхідно зазначити, що на вимогу про знесення самовільної споруди, яка створює загрозу життю та здоров'ю громадян, позовна давність не поширюється.
Згідно з роз'ясненнями, даними в абзаці 2 пункту 24 Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації та Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 29 квітня 2010 р. N 10/22 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці під час вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав», відповідачем за позовом про знесення самовільної споруди є особа, яка здійснила самовільне будівництво. У разі знаходження самовільної споруди у володінні особи, яка не здійснювала самовільного будівництва, відповідачем за позовом про знесення самовільної споруди є особа, яка стала б власником, якби будівля не була самовільною.
Вивчивши всі обставини справи, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для задоволення заявленого позову про знесення самовільної побудови, оскільки в ході розгляду справи встановлено факт будівництва самовільного багатоквартирного будинку на земельній ділянці для індивідуального житлового будівництва.

Реалізація будь-якого проекту житлового будівництва починається із купівлі забудовником у власність землі у приватного власника. Або набувається право оренди міської землі на торгах. Зазвичай переможець торгів Фонду майна має завершити проектування об'єкта протягом 11 місяців з дня підписання протоколу про результати аукціону. На будівництво відводять від трьох до п'яти років – залежно від інвестиційних умов. Якщо земля знаходиться у власності забудовника, він може почати зводити об'єкт після того, як отримає всі необхідні погодження та дозвіл на будівництво.

Від проекту до дозволу
Процедура підготовки документації, яка потрібна для початку будівництва, однакова як для забудовників, які придбали ділянку на торгах Фонду майна, так і для тих, хто купив землю у приватного власника. Різниця лише у кількості узгоджень, які потрібно пройти. Як стверджує генеральний директор ІБК "Сфера" Тарас Кручинін, купівля ділянки на торгах Фонду майна дозволяє значно скоротити час на отримання документів, необхідних для будівництва будинку. «Місто продає ділянки з повним пакетом погоджень, а також – технічних умов на підключення майбутньої будівлі до інженерних мереж», – стверджує Кручинін.

Щоб отримати дозвіл на будівництво, необхідно на ділянці провести дослідження та домогтися узгодження проекту у державних органах. Як пояснив керівник проекту O2 Development Віталій Колот, на цьому етапі забудовник також отримує технічні умови на підключення майбутнього будинку до інженерних мереж та містобудівний план. Крім того, необхідно розробити проект будівлі, який слід узгодити у профільних комітетах та контролюючих органах. Список усіх відомств, у яких потрібно отримати «добро», залежить від складності проекту, розташування тощо.

Після погоджень у міських комітетах проект вирушає на експертизу: у Петербурзі її здійснюють підвідомчий Службі державного будівельного нагляду та експертизи (Держбуднагляд) Центр державної експертизи або ліцензовані приватні структури. Середній термін проведення експертизи становить 40 календарних днів.

За статистикою, позитивні висновки отримують лише 70% початкових проектів - інші повертаються забудовникам на доопрацювання.

Маючи на руках позитивний висновок експертизи, забудовник звертається до Держбуднагляду – для отримання дозволу на зведення багатоквартирного будинку.

За законом Держбуднагляд має видати дозвіл на будівництво протягом десяти днів з моменту подання заяви. Якщо забудовник подав неповний комплект документів або неправильно їх оформив, служба видає висновок про відмову.

Будівельний процес
Зазначимо, що до отримання дозволу на будівництво будь-які роботи зі зведення будинку заборонено. На практиці виходить інакше: майже чверть усіх порушень, що виявляються Держбуднаглядом, - це будівництво об'єктів без дозволу.

Після отримання дозвільної документації стартує зведення будинку. Спочатку йде так звана нульова стадія, де відбувається підготовка основи фундаменту. Після цього підрядники приступають до будівельно-монтажних робіт - зводять стіни та перекриття, встановлюють вікна та двері, підключають будинок до інженерних комунікацій. «Передостаннім етапом є внутрішнє та зовнішнє оздоблення об'єкта, після чого забудовник проводить роботи з благоустрою прилеглої території», - розповідає Віталій Колот.

За словами генерального директора компанії «Ойкумена» Лева Гніденка, будівництво будинку – це найбільш зрозумілий етап реалізації будь-якого проекту. «Набагато важче отримати необхідні погодження від державних органів, пройти експертизу проекту та домовитися про виділення необхідних потужностей із монополістами», - стверджує він.

Заключний етап реалізації проекту - отримання дозволу на введення житлового будинку в експлуатацію (у Петербурзі їх видає Держбуднагляд, у Ленобласті - муніципальна влада). На цій стадії органи нагляду визначають відповідність зведеного будинку вимогам технічних регламентів, СНІПів, спочатку затвердженому проекту. Забудовник також зобов'язаний надати підтвердження, що виконав технічні умови на підключення будівлі до інженерних мереж. Якщо збудований об'єкт відповідає всім цим умовам, орган будівельного нагляду зобов'язаний видати дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію - за законом зробити це необхідно протягом десяти днів з моменту подання відповідної заяви.

Дозвіл на введення є основою постановки побудованого об'єкта на державний облік. Після цього забудовник оформлює право власності на квартири – спочатку на себе, а потім на покупців, які укладали з ним договори пайової участі.

Коли краще купувати
Відповідно до 214-ФЗ забудовник має право продавати квартири з моменту отримання дозволу на будівництво. Але в ряді випадків компанії намагаються продавати житло відразу після того, як придбали ділянку під будівництво будинку - громадянам пропонують купити квартиру на 5-15% дешевше, ніж після початку «офіційного продажу». Потенційні покупці можуть підписати попередній договір купівлі-продажу чи угоду про попереднє бронювання квартири.

Як попереджає начальник Управління контролю та нагляду в галузі пайового будівництва Комітету з будівництва Санкт-Петербурга Олег Островський, продаж забудовником житла до отримання дозволу на будівництво об'єкта – це пряме порушення 214-ФЗ. Справа в тому, що підписані в цей період договори не можуть бути зареєстровані в управлінні Росреєстру. Отже, ризики громадян значно зростають: теоретично вашу квартиру можна продати двічі.

Договір пайової участі має сенс укладати відразу після того, як забудовник отримав дозвіл на будівництво та відкрив продаж: на даному етапі можна придбати найліквідніші об'єкти. Недорогі квартири з хорошими характеристиками часто «розбирають» через кілька місяців після початку продажів - а ось до кінця будівництва в будинку найчастіше залишаються лише «двушки» та «троячки» великих площ. Але, купуючи квартиру на етапі котловану, ви ризикуєте прочекати новосілля кілька років – будівництво часом затягується на невизначений термін.

На момент завершення робіт та здачі будинку в експлуатацію квартири в ньому приблизно на 30% дорожче, ніж на початковому етапі будівництва. На стадії введення об'єкта з'являється досить багато пропозицій від приватних інвесторів, які придбали квартири в цьому будинку на етапі котловану та перепродують їх на момент завершення робіт - за договорами цесії.

Громадяни, які купують житло на завершальних стадіях будівництва (у забудовника або - приватного інвестора) несуть набагато менші ризики, ніж ті, хто купує квартири на етапі котловану. Втім, і процес введення будинку в експлуатацію може затягтися на кілька місяців, протягом яких доведеться чекати на новосілля.

Звичайно, найбезпечніше купити квартиру у вже зданому та готовому до заселення будинку: але це – найдорожчий варіант. За статистикою, вартість такого житла в середньому на 7-10% дорожча, ніж у сусідніх будинках, введених в експлуатацію кілька років тому.
У питанні придбання житла, що будується, краще керуватися правилом золотої середини: розумніше купити квартиру в момент, коли будинок зведений приблизно на 30-50% (рік-півтора після початку будівництва). В даному випадку ви самостійно зможете оцінити хід будівельних робіт, перспективи добудови об'єкта, вибрати квартиру, що сподобалася, і купити її дешевше, ніж у практично готовому об'єкті.

Має сенс звернути увагу на квартири в будинках, які планується здати не пізніше, ніж у найближчі рік-півтора. У грошах ви сильно не втратите: зараз однокімнатні квартири в будинках з терміном здачі в 2016 році лише на 200-300 тисяч рублів дешевше, ніж у тих, які планують запровадити до кінця 2014-го. Вибір за вами.

Текст: Сергій Бардін Фото: Олексій Олександронок

У будівництві багатоповерхових будинків є безліч нюансів, які мають бути враховані забудовником та іншими учасниками процесу — складання кошторису та проекту, отримання дозволу на зведення житлової споруди, збирання документів тощо. Одну з головних ролей відіграють технології, що застосовуються у будівництві будівель. Не зайвим знатиме і етапи, в які відбуваються будівельні роботи. Загалом про все докладніше.

Не так складно будівництво будинку, як процедура підготовки паперів. Дозвіл на будівництво будинків, складання кошторису, отримання дозволу на введення багатоповерхової споруди — всі ці питання займають багато часу і створюють серйозні труднощі для забудовників.

Насправді тут немає жодних проблем. Головне — знати нюанси оформлення та складання проекту, а також наперед збирати необхідні папери. Процес будівництва будинків у Москві (з позиції оформлення) складається з наступних етапів:

  • Готуються документи на будівництво житлових будинків — ІЖК, багатоповерхових (панельних, монолітних) та інших. Перед запуском проекту рекомендується підготувати повний пакет ІРД та передати їх на погодження у відповідні інстанції.

Тут мають бути враховані такі моменти: кошторис, питання складання проекту, розробка інженерних конструкцій, підведення комунікацій тощо. Де б не здійснювалося будівництво (у Москві чи іншому місті), ставлення до цих питань має бути найпильнішим. Історія знає не один приклад, коли через неуважне ставлення до складання проекту будівництво багатоповерхових будинків затягувалося або зупинялося зовсім.

При оформленні паперів повинні бути враховані норми та вимоги, прописані в ГрК РФ, а також закони та акти, що діють у будівельній сфері. Для спрощення роботи можна брати за приклад проекти вже збудованих у Москві будинків.

  • Подання паперів до держінстанції для отримання дозволу на початок робіт. Тут знадобиться дозвіл уповноважених інстанцій на будівництво багатоповерхового будинку. У Москві та іншому місті папери подаються до відділу, що займається питаннями будівництва та архітектури. На цьому етапі всі документи мають бути подані вчасно, без відхилень від вимог. Приклад заповнення паперів можна вивчити заздалегідь (в інтернеті є зразки).
  • Захист проекту та внесення коригувань. Буває, що після прийому документів на будівництво багатоповерхової будівлі перевіряючі інстанції виявляють у паперах масу невідповідностей. У таких ситуаціях проект чи (і) кошторис повертаються для доопрацювання. Тут важливо швидко внести коригування та повернути папери для повторної перевірки.
  • Позитивний висновок держекспертизи на будівництво багатоповерхової будівлі. Усі коригування в проект, що стосується будівництва будинку в Москві або іншому населеному пункті РФ, повинні бути узгоджені із замовником, а також внесені з урахуванням нормативних паперів. Щоб уникнути витрати часу на перепланування чи переробку проекту, варто заздалегідь уточнювати вимоги та цікавитися змінами у будівельній сфері.
  • Погодження паперів на місцевому рівні. На завершення залишається погодити документацію на будівництво будинку у численних установах — МНС, НДіПІ та інших. Як тільки всі роботи завершені, можна переходити до найголовнішого — будівництва житлових споруд (багатоповерхових будинків та інших об'єктів) у Москві та інших містах.

Які технології популярні?

Перед тим як розбирати послідовність дій при будівництві будинку, варто розглянути технології будівництва житлових будинків, які найбільш потрібні сьогодні:

  • Монолітне будівництво. Особливість технології в тому, що несучі елементи споруди виготовляються з бетону (приклади бетонних елементів будівлі – стіни, перекриття та інші). Застосування такого варіанту зведення будинку дозволяє вирішити відразу кілька завдань — зменшити витрати по кошторису, досягти більшої надійності споруди, звести споруду нестандартної форми. Весь процес підготовки розчину ведеться прямо на будівельному майданчику, що спрощує процес. Приклади таких будівель у Москві – численні новобудови, бізнес-центри. Не впізнати будинки, відбудовані в такий спосіб, складно.
  • Будівництво панельних будинків. Особливість технології – великий досвід, який веде відлік ще із середини XX століття. Тут при зведенні житлового будинку (у тому числі багатоповерхового) використовуються вже готові конструкції (плити). Такі вироби готуються заздалегідь на заводі, після чого перевозяться до місця будівництва. Плюси панельних будівель такого способу – висока швидкість будівництва. Недоліки – низька надійність та невеликий термін служби. Приклади панельних житлових будинків у Москві можна знайти у великій кількості у старих районах.
  • Будівництво із застосуванням цегли - ще один приклад популярної технології, що передбачає зведення споруди із застосуванням цегли. Плюс такого способу зведення об'єкта – надійність. Мінус, на відміну від панельних будинків, — суттєві трудовитрати.

Етапи зведення будівлі

Для повноти картини наведемо послідовність дій зі зведення житлового будинку. Алгоритм наступний:

  • Вибір ділянки землі. Під час виконання цієї роботи мають бути враховані багато чинників — інфраструктура, близькість до центру, транспортне сполучення, вплив на кінцевий розмір кошторису тощо. Крім того, варто передбачити різні технічні моменти – водо-, тепло та електропостачання. Наприклад, наближеність ЛЕП або теплотраси до майбутнього об'єкта — лише плюс, адже це знизить витрати і зробить кошторис вигіднішим для замовника. Якщо ж ЛЕП далеко, це може призвести до подорожчання будівництва будинку. Відразу варто відзначити, що велику роль відіграє замовник. Якщо його як виступає міська влада, то дозвіл та інші папери для зведення житлових будівель отримати простіше.
  • Геологічна експертиза та топологічна зйомка. Ці роботи обов'язкові для проведення для обчислення точного розташування об'єкта. Тут же оцінюється, наскільки глибоко проходять ґрунтові води, чи існують ризики осідання житлового будинку (особливо актуально для панельних та цегляних споруд). Також фахівці беруть на облік характеристики рельєфу, властивості землі та багато інших факторів. Чим докладніше буде проведено дослідження, тим менше "сюрпризів" виникне після завершення житлового будинку. Наприклад, при неуважному аналізі ґрунту після завершення об'єкта будівля може просісти, що призведе до появи тріщин у стінах та неможливості подальшої експлуатації.
  • Проектування. На цьому етапі виконується найскладніша і найважливіша робота — складається проект і робиться кошторис. При цьому важливо, щоб документи складалися з урахуванням санітарних вимог та існуючих норм у будівельній сфері.
  • Будівництво. Як тільки папери, що дозволяють, під будівництво житлової будівлі отримані, забудовник переходить до зведення об'єкта. При цьому будівельні роботи також поділяються на кілька етапів. Наприклад, починається все з підготовки будівельного майданчика, після чого розміщується вісь об'єкта, а далі проводяться земляні роботи. Як тільки підготовчі заходи проведені, здійснюється кладка фундаменту, зводяться стіни, підводяться комунікації та кладеться дах. Після цього забудовник ставить внутрішні перегородки, монтує металопластикові вікна та прокладає комунікації. Але це ще не все. Завершальні етапи зведення житлових споруд - стяжка підлоги, внутрішнє та зовнішнє оздоблення.
  • Облаштування території. Кошторис на будівництво обов'язково враховує витрати на облаштування ділянки біля будинку — висадку дерев, облаштування дитячих майданчиків, посадку клумб тощо.

Вище наведено лише приклад плану будівництва. Але він точно відбиває, наскільки значної ролі грає кожен із етапів зведення об'єкта. Ось чому від забудовника потрібна максимальна увага та концентрація при виконанні робіт.